。reits 既能如闭关的隐士般封闭运行，亦可如灵动的舞者般上市交易流通，其形态恰似我国的开放式基金与封闭式基金。近二十年来，北美地区的 reits 犹如一颗耀眼的明珠，收益最为夺目（132），欧洲稍逊一筹（81），而亚洲 reits 的平均收益则如黯淡的星辰般最低（76）。然而，由于欧债危机这股狂风的肆虐，欧洲 reits 的收益率如坠落的流星般迅速下降至-92，而北美地区的 reits 却宛如凤凰涅盘般取得了 120的平均收益。由此可见，在不同的时间区间内，不同国家和地区的房地产景气程度往往犹如天壤之别。
黄瑶说完，含情脉脉的看了一眼郭涛。其实在黄瑶的心目中，郭涛已经成为自己心目中的男神。
郭涛并没有注意到这些，而是依然子在全神贯注的听黄瑶说。
见黄瑶停了下来，郭涛说：“那你说说，这种基金的优点是什么？”。
黄瑶说：“reits的魅力在于:通过资金的\"集合\",为中小投资者提供了投资与利润丰厚的房地产业的机会；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。”
郭涛知道了优点，对于这种基金的历史有多久有所疑问，所以说；\"黄瑶，你知道这种基金的历史吗？有多少年的发展了？“
黄瑶喝了一口酸奶，笑了一下：“别急，郭大哥，我慢慢说给你听。世界上第一只reits在美丽国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，reits也是为了逃避管制而生。随着美丽国政府正式允许满足一定条件的reits可免征所得税和资本利得税，reits开始成为美丽国最重要的一种金融方式，一般情况下reits的分红比例超过90。美丽国大约有300 个reits在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
从本质上来看，reits 宛如一座桥梁，连接着资产与证券化。reits 具有两种典型的运作模式，其一犹如一个聚宝盆，特殊目的载体公司（spv）向投资者抛出收益凭证这颗“金种子”，